Et si la superficie contractuelle n'est pas respectée !

Quel recours contre le vendeur en droit marocain si la superficie contractuelle n’est pas respectée ?

La superficie réelle pourrait être inférieure à celle mentionnée contractuellement,

Contrairement à ce qu’on peut croire, en cas d’écart de superficie entre la surface reçue et celle mentionnée dans le contrat de vente, relativement à l’achat d’un bien immobilier, le promoteur immobilier qui est mis en cause n’est pas tenu de compléter la superficie manquante, et ce même si la superficie ne correspond pas à ce qu’il a été convenu et indiqué dans l’acte de vente, voire le vendeur n’est même pas tenu d’indemniser le nouveau propriétaire pour l’écart constaté de la superficie.

Alors comment cela est-il possible dans cet cas de figure ?

Selon l’arrêt (*) 347 déféré le 07 juillet 2015 par la cour de cassation, il a été rejeté la décision rendue par la cour d’appel de Settat en date du 31 janvier 2013 dans le dossier 1401/11/347, Cet affaire concerne une dame (Mme Aicha) qui avait acheté des terrains agricoles d’un certain M’hamed, par un acte sous seing privé avec la somme globale de 510,012.00 Dirhams. Malheureusement l’acheteuse n’avait pas reçu la totalité de la superficie indiquée dans le contrat de vente, car il y avait un écart important entre la surface contractuelle et celle reçue par l’acheteuse.

Dans cette affaire, le tribunal de première instance et la cour d’appel ont répondu favorablement à la demande de l’acheteuse par une indemnisation de 1, 200,000.00 Dirhams.

Toutefois, le vendeur/ demandeur est allé attaquer l’arrêt de la cour d’appel se basant sur les dispositions de l’article 528 du code des obligations et contrats (voir en haut). Cet article a donné raison au défendeur, car l’acheteuse n’est même pas en droit de réclamer une indemnisation pour la surface manquante ou de demander de compléter la superficie manquante.

Face à une telle situation, l’acheteur qui a attesté le défaut de métrage n’a que deux options qui s’offrent à lui :

–  Accepter le bien immobilier tel qu’il est.

Ou

– Résilier le contrat de vente

Selon l’article 528 DOC qui dispose : « Lorsque la vente a pour objet des choses qui se vendent au poids et à la mesure et ne peuvent se fractionner sans dommage, entre autres des terres vendues à la mesure, on applique les règles suivantes :

a) Si la chose a été vendue tout entière pour un prix unique, l’excédent appartient à l’acheteur, sans que le vendeur ait le choix de résilier la vente. Si la différence est en moins, l’acheteur a le droit de résilier la vente ou bien d’accepter la quantité livrée en payant tant le prix fixé ;

b) Si la vente a été faite à tant par unité de mesure et qu’on trouve une différence en plus ou en moins, l’acheteur a le droit de résilier le contrat ou bien d’accepter la quantité livrée en la payant à proportion »

Notons enfin que la responsabilité du promoteur peut être engagée s’il est prouvé qu’il a agi frauduleusement avec le cadastre et la conservation foncière pour surestimer le métrage du bien.

Bon à savoir :

Comment attester alors le défaut de métrage ?

Pour ce faire, le propriétaire devra faire appel à un géomètre appartenant à l’Ordre national des ingénieurs géomètres topographes (ONIGT), qui établit un rapport constatant l’écart de la surface, ce rapport doit être présenté devant le tribunal. Notons que le propriétaire qui atteste un écart ne peut demander la restitution du trop payé que si l’écart excède 5%, conformément à l’article 529 du Dahir des obligations et contrats qui dispose :  »  Si la chose a été vendue en bloc ou comme un corps déterminé par son individualité, l’expression du poids, de la mesure ou de la contenance ne donne lieu à aucun supplément de prix en faveur du vendeur, ni à aucune réduction en faveur de l’acheteur, à moins que la différence de la quantité ou mesure réelle à celle exprimée au contrat ne soit d’un vingtième en plus ou en moins « .

Réf.

(*) Cass, 07/07/2015, 1401/11 Réf : 347

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Qui peut exercer en qualité d'évaluateur immobilier d'actifs des OPCI ?

La liste des évaluateurs agréés est bientôt au BO

Le ministère des Finances vient de rendre publique sa première liste des évaluateurs agréés d’actifs immobiliers des organismes de placement collectif immobilier  » dits, OPCI.

Cette liste qui vient en application de la loi n°70-14, sera bientôt publiée au bulletin officiel et régulièrement mise à jour au fur et à mesure que de nouveaux agréments seront délivrés ou modifiés. Pour le moment cette liste ne contient que six évaluateurs agréés (*).Le Blog de droit marocain s’engage à mettre en ligne le bulletin officiel dès son apparition.

Notons que le dispositif des OPCI prévoit que des évaluateurs procède de façon  périodique à l’évaluation des actifs que les OPCI auront dans leurs portefeuilles afin de pouvoir en calculer l’actif net réévalué (ANR). Cela permettra d’apprécier la valeur du portefeuille et celle des actions.

Alors qui peut excercer en qualité d’évaluateur immobilier d’actifs des OPCI ?

Les évaluateurs indépendants souhaitant exercer les activités d’évaluation immobilière d’actifs OPCI devront être agréés par le ministère, après avis de la commission consultative (**). Selon l’article 32 de la loi n° 70.14 « seules peuvent exercer en qualité d’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI, les personnes remplissant les conditions suivantes :

– avoir pour activité principale l’évaluation d’actifs immobiliers ;

– être domicilié au Maroc,

Lorsque l’évaluateur immobilier est une personne physique :

– doit disposer des compétences requises et d’une expérience suffisante en matière d’évaluation d’actifs immobiliers ;

– ne doit pas avoir fait l’objet d’une condamnation, ayant acquis la force de la chose jugée, pour une infraction en relation avec son activité

Lorsque l’évaluateur immobilier est une personne morale :

– présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens humains et son expertise

en matière d’évaluation des actifs immobiliers

– ses dirigeants et les personnes chargées de l’évaluation d’actifs immobiliers ne doivent pas avoir fait l’objet d’une décision de condamnation, ayant acquis la force de la chose jugée, pour une infraction en relation avec son activité

– l’évaluateur immobilier ne peut déléguer à autrui l’exécution des missions dont il est chargé par la société de gestion d’OPCI. »

L’Assurance responsabilité professionnelle de l’évaluateur immobilier de l’actif d’OPCI :

Selon l’article 34, les évaluateurs d’actif d’OPCI doivent souscrire un contrat d’assurance couvrant leur responsabilité civile au titre de leurs missions d’évaluation. La mention de l’assurance en cours de validité doit être indiquée dans le rapport annuel.

(*) Il s’agit des sociétés Edgestone Valuation, Cabinet immobilier Abdellah Lazrak , Terra Modus , Capital Realty, Dexa, Tinsa Maroc,

(**) Selon l’article 33 de la loi n° 70.14, cette commission est chargée de donner son avis sur les demandes d’agrément d’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI et sur le retrait d’agrément. Elle comprend des représentants de l’État, ainsi qu’un représentant de Bank Al-Maghrib, un représentant de l’AMMC et un représentant de l’Autorité de contrôle des assurances et de la prévoyance sociale.

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Assurances : La garantie contre les conséquences d'événements catastrophiques

Le décret n° 2-19-599 du 1er Safar 1441 (30 septembre 2019) modifiant et complétant le décret n° 2-18-1009 pris pour l’application de la loi n° 17-99 relative au code des assurances, est publié au bulletin officiel n°6819, édition arabe du 7 octobre 2019).

Ce texte concerne la garantie contre les conséquences d’événements catastrophiques naturelles (comme la sécheresse, les séismes, les tsunamis, les crus et les inondations ou les actes terroristes.) qui devient obligatoire aux contrats d’assurances dommages aux biens, responsabilité civile en raison des dommages corporels et matériels causés aux tiers par un véhicule terrestre à moteur et responsabilité civile en raison des dommages corporels causés aux tiers, autres que les préposés de l’assuré, se trouvant dans les locaux prévus par lesdits contrats.

Donc, le décret n° 2-19-599 va permettre la mise en œuvre de cette obligation, par l’habilitation de l’autorité gouvernementale chargée des finances à fixer :

– Les modalités de fonctionnement de la garantie, les franchises et plafonds des montants garantis ainsi que le taux de commissionnement pour la présentation des opérations d’assurances y afférentes,

– Les plafonds globaux d’indemnisation par événement et par année de même que les conditions et les modalités de réduction et, le cas échéant, de l’octroi d’une avance sur l’indemnité due au tire de la garantie contre les conséquences d’événements catastrophiques.

Ainsi, les dispositions de l’article premier du décret n° 2-18-1009 sont abrogées et remplacées comme suit : article premier- On entend par administration prévues aux articles 64-5, 64-7, 248 de la loi n 17-99, et par administration compétente prévue à l’article 287 de la même loi l’autorité gouvernementale chargée des finances.

Bon à savoir :

Cette garantie couvre les personnes ayant souscrit un contrat d’assurance contre le préjudice corporel et tous les biens assurés comme la maison, les commerces et les entreprises.

La loi n° 110-14 a institué le FSEC (*) pour garantir à tous les individus non assurés par une compensation couvrant le préjudice corporel et la perte de la résidence principale suite à un événement catastrophique.

Il est à noter que le FSEC offre une compensation partielle plafonnée à 250.000 dirhams pour la perte de la résidence principale et à 70% des indemnités offertes aux assurés pour le préjudice corporel.

Réf.

(*) Le Fonds de Solidarité des évènements Catastrophiques

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Le régime du RNR ou du RNS : Dématérialisation des états de synthèse de la liasse fiscale

Le service s’inscrit dans le cadre de la poursuite de la dématérialisation et de la simplification des démarches fiscales, Ce téléservice permet aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu (IR) sous le régime du résultat net réel (RNR) ou du résultat net simplifié (RNS) d’éditer les états de synthèse conformes à la déclaration du revenu global à travers l’espace SIMPL-IR.
Les états de synthèse récupérés comportent une référence permettant de s’assurer sur le portail de la DGI (www.tax.gov.ma) de l’intégrité des informations qui y figurent, souligne le DGI
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Un gérant peut-il opter pour la délégation de ses pouvoirs ?

La société à responsabilité limitée est gérée par un ou plusieurs gérants. Les gérants sont les représentants légaux de la société à l’égard des tiers. Ils sont ainsi investis des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés.

Les considérations qui pourraient amener le gérant ou l’administrateur d’une société commerciale à déléguer ses pouvoirs aux tiers sont trés diversifiées. Il peut s’agir, par exemple, des actes relevant, de la gestion financière, des ressources humaines, le transport, la logistique ou autre ce qui pourrait sembler des actes courantes dans une SARL. Alors qu’est ce que dit la loi ?

En réalité, les dispositions contenues dans la loi n° 5-95 ou même de la loi n°17-96 nous ne donnent pas la piste d’une réponse claire par rapport à notre questionnement. Le législateur marocain, comme son homologue français, est muet sur cette question. Toutefois, les dispositions de l’article 900 du DOC qui dispose : »Le mandataire ne peut substituer une autre personne dans l’exécution du mandat, si le pouvoir de substituer ne lui a été expressément accordé, ou s’il ne résulte de la nature de l’affaire ou des circonstances … »

À partir de cet article, nous constatons que le gérant ne peut déléguer un ou tous ses pouvoirs que lorsque ce droit lui est attribué ou lorsqu’il est des déduit des circonstances, mais seul le juge de fond est habilité d’évaluer ces circonstances à la lumière des données présentées.

Notre argument :

L’ argument du Blog de Droit Marocain est que les pouvoirs du gérant ne sont pas transférables aux héritiers après le décès du gérant, à moins de l’existence d’un commun accord des associés pour attribuer ces pouvoirs aux héritiers d’ailleurs c’est ce qu’il ressort de l’arrêt n° 689 de la Cour de Cassation du 15 juin 2015 commercial, n° 366/1/3/05

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Les textes de lois en langue amazigh au Bulletin Officiel

L’émergence de la technologie d’intelligence artificielle et le défi de la langue arabe et amazigh,

En application du 4e alinéa de l’article 5 de la constitution, le dahir n° 1-19-121 du 12 moharrem 1441 (12 septembre 2019) portant promulgation de la loi organique n° 26-16 relative au processus de mise en œuvre du caractère officiel de l’amazigh, ainsi que les modalités de son intégration dans l’enseignement et dans les domaines prioritaires de la vie publique sur le caractère officiel de la langue amazigh a été publiée au Bulletin officiel du 26 septembre 2019Actuellement les textes de lois adoptés par l’appareil législatif ne sont publiés qu’en langue arabe et en français. La publication au bulletin officiel du 26 septembre 2019 de la loi organique n° 26-16 attribuera le caractère officiel de la langue amazigh qui devient ainsi au même titre que l’arabe en ce qui concerne les textes de loi publiés au bulletin officiel au Maroc. A noter seuls les textes qui ont un caractère public qui seront publiées au BO conformément à l’article 11 dans la loi (voir l’encadré/image en bas).

La nouvelle loi organique comprend 35 articles classés en dix sections qui englobent en particulier les principes généraux de la mise en œuvre du caractère officiel de l’amazigh et son intégration dans les domaines de l’enseignement, de la législation et l’action parlementaire, de l’information et la communication, de la créativité culturelle et artistique et son utilisation dans les administrations et l’ensemble des services publics, ainsi que dans le secteur de la justice.

La loi organique n° 26.16 publiée, prévoit dans les articles 9, 10 et 11 la possibilité de l’utilisation de la langue Amazigh dans les travaux des séances publiques et les commissions parlementaires avec la mise à disposition de la traduction simultanée.
Toutefois, il y a lieu de préciser que l’article 31 de la nouvelle loi organique accorde un délai de 15 ans au plus tard pour mettre en œuvre l’officialisation de la publication des lois à caractère public au bulletin officiel.

Réflexion du Blog de Droit Marocain :

Dans un précédent post sur l’intelligence artificielle dans le domaine juridique au Maroc, nous avions parlé de l’émergence de la technologie d’intelligence artificielle et l’intégration des technologies de la robotique qui bouleverse le secteur juridique dans le monde, le défi de la langue arabe (1), voire de la langue amazigh pourrait empêcher nombreux pans d’activités de l’automatisation à court terme, sachant que la jurisprudence marocaine n’est traduit que sommairement en langue française. D’où l’idée de poser la question comment peut-on faire dans les années à venir pour offrir des services d’analyse prédictive de la jurisprudence et des lois ?

Les outils d’intelligence artificielle seront bientôt capables dans les pays où la question de la langue ne freine pas le progrès dans ce sens, puisqu’ils seront capables très bientôt à fournir des réponses pertinentes à des questions juridiques, au lieu de référer à une liste de résultats tels que générés par les moteurs de recherche utilisés actuellement par nos ressources juridiques.

Enfin, nous recommandons à tous les acteurs du secteur de droit de mettre à profit les recherches de pointe dans le domaine de l’intelligence artificielle et de rassembler tous les intervenants sur une base régulière, afin de surveiller l’intégration des technologies dans le milieu juridique et d’aborder les défis de la langue qui en découlent.
Réf.
(1) Le plus gros défi pour le Maroc, c’est que la plupart des logiciels d’IA dans le monde ne maîtrisent même pas le français (Pire encore si on parle de l’arabe ou de la langue amazigh).

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Les organismes de placement collectif immobilier "OPCI" les modalités de fonctionnement

Un arrêté du ministre de l’économie et des finances n° 187-19 du 19 juin 2019 portant promulgation de la circulaire de l’autorité marocain du marché des capitaux (AMMC) portant le n° 02/19 relative aux organismes de placement collectif immobilier est publié dans l’édition française du BO du 5 septembre 2019.

Ce texte réglementaire qui s’inscrit dans le cadre des principaux textes réglementaires nécessaires à l’entrée en vigueur de la loi n°70-14, homologue la circulaire de l’autorité marocaine du marché des capitaux n° 02/19 relative aux organismes de placement collectif immobilier.

La circulaire concernent les règles relatives à l’octroi de l’agrément des OPCI (article 2, 3 et 4 de la circulaire), les conditions, modalités d’élaboration, de modification des informations concernant les OPCI et leurs règles de fonctionnement. Elle traite également des règles relatives à la conservation des actifs et la gestion du passif, à l’évaluation immobilière (les articles de 17 à 21) et au suivi des opérations relative aux Organismes de placement collectif Immobilier

Bon à savoir :

Selon l’article premier de la loi n° 70-14, il peut être créé des organismes de placement collectif immobilier «OPCI» qui prennent la forme soit d’un Fonds de Placement Immobilier «FPI», soit d’une Société de Placement Immobilier désignée «SPI».

Les OPCI ont pour objet principal la construction ou l’acquisition d’immeubles exclusivement en vue de leur location, qu’ils détiennent directement ou indirectement, y compris en l’état futur d’achèvement ainsi que toutes les opérations nécessaires à leur usage ou leur revente.

Les OPCI peuvent réaliser dans ces immeubles les travaux de toute nature, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location et, à titre accessoire, les OPCI peuvent gérer des instruments financiers.

En aucun cas, les actifs immobiliers ne peuvent être acquis par les OPCI exclusivement en vue de leur revente.

L’actif des OPCI :

Contrairement aux OPCVM dont l’actif est essentiellement constitué des valeurs mobilières, l’actif des OPCI selon l’article 3

de la loi n° 70-14, est constitué de :

1) des biens immeubles immatriculés acquis ou construits en vue de la location et des immeubles en cours de construction destinés à la location ainsi que des droits réels, dont la liste est fixée par voie réglementaire, portant sur lesdits biens:

2) tout droit réel conféré par un titre ou par un bail à raison de l’occupation d’une dépendance du domaine public de l’État, d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public sur les ouvrages, constructions ct installations à caractère immobilier réalises sur ladite dépendance ;

3) tout droit réel prévu par une législation étrangère et similaire à l’un des droits mentionnés aux 1) et 2) ci-dessus ;

4) les titres dc capital, certificats de Sukuk, droits, créances ou titres de créances permettant la participation directe ou indirecte au capital social dans des sociétés à prépondérance immobilière, à l’exclusion des sociétés de personnes et des sociétés civiles

5) les titres d’autres OPCI

6) les liquidités et les instruments financiers à caractère liquide dont la liste est fixée par voie réglementaire, libres de toutes sûretés ou droits au profit de tiers

7) les titres de créances ne permettant pas la participation au capital social ;

8) les placements sous forme d’avances en compte courant d’associés.

Les actifs d’un OPCI peuvent être situés en zone franche ou dans un pays étranger, libellés en devises étrangères ou régis par une législation étrangère dans le respect de la législation marocaine.

En guise de conclusion :

Nous rappelons qu’un premier arrêté du même ministre a été publié au Bulletin Officiel du 22 avril 2019, la circulaire avait précisé :

– Les modalités d’agrément par l’AMMC des sociétés de gestion d’OPCI ;

– les moyens nécessaires à l’exercice de l’activité de gestion d’OPCI : moyens organisationnels, dispositif de contrôle interne, dispositif de gestion des risques, moyens humains et moyens techniques ;

– les règles déontologiques et les règles de prévention et de gestion des conflits d’intérêts ;

– les modalités d’information des investisseurs.

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